ეს სტატია იწყებს სტატიების სერიას პირველადი საბინაო ბაზრის შესახებ. და მინდა დავიწყოთ ახალ კორპუსებში ბინების გაყიდვის სამართლებრივი საფუძვლით -2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონის 214არეგულირებს მხარეებს შორის ურთიერთობის მშენებლობას თანხის შეგროვებას და აქციონერებს შორის ბინებზე უფლებების გაჩენას. ამ სტატიაში განვიხილავთ ამ კანონის ძირითად პუნქტებს და როგორ შეუძლიათ დეველოპერებს ამ კანონის დებულებების გვერდის ავლით.

ძალაში შესვლამდე214-FZ2005 წლის 1 მარტს დეველოპერებმა, როგორც წესი, დაიწყეს მშენებლობა სამშენებლო მოედანზე წვდომისთანავე, პარალელურად შეადგინეს სანებართვო დოკუმენტაცია. ამავდროულად, ბინების გაყიდვა მშენებლობის ადრეული ეტაპიდან დაიწყო, რადგან სახლის ასაშენებლად დაფინანსება იყო საჭირო. ფასი კვადრატული მეტრიმნიშვნელოვნად ჩამორჩებოდა მეორად ბაზარზე არსებულ „კვადრატს“, რამაც ახალ კორპუსში ბინის შეძენა ძალიან მომგებიან, თუმცა ძალიან სარისკო მოვლენად აქცია.

ხშირი იყო შემთხვევები, როდესაც რომელიმე კომპანია, Horns and Hooves, გარეგნობის მიზნით შემოღობავდა სამშენებლო ობიექტს და მასზე ენერგიული სამშენებლო აქტივობების იმიტაციას ახდენდა ორმოს გათხრით და საძირკვლის ჩამოსხმით. ამ ეტაპზე რაც შეიძლება მეტი ბინა გაიყიდა, ზოგი ორჯერ-სამჯერ, შემდეგ კი მშენებლობა გაიყინა, კომპანია გაკოტრდა, აქციონერები კი უფულოდ და უბინად დარჩნენ. ყველას ახსოვს სამარცხვინო პირამიდის სქემა სახელწოდებით "სოციალური ინიციატივა".

როდესაც მოტყუებული აქციონერების საკმაოდ დიდი რაოდენობა დაგროვდა, კანონმდებლებმა დაწერეს ფედერალური კანონი რუსეთის ფედერაცია 2004 წლის 30 დეკემბრის №214-FZ „ბინიანი შენობების და სხვა უძრავი ქონების საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ და რუსეთის ფედერაციის გარკვეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ“, რომელიც შექმნილია აქციონერების არაკეთილსინდისიერი დეველოპერებისგან დასაცავად. ახლა გადავხედოთ მის ძირითად დებულებებს (სრული ტექსტი შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ აქ).

ასე რომ, მოდით ვთარგმნოთ საპარლამენტოდან რუსულ ენაზე 214-FZ-ის ძირითადი პუნქტები:

1. მოზიდვა ნაღდი ფულიმშენებლობისთვის შესაძლებელია მხოლოდ კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებებით (ნაწილი 1, მუხლი 1) ან „იმ შემთხვევებში, როდესაც ეს გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით საბინაო შემნახველი კოოპერატივების შესახებ“ (ნაწილი 2, მუხლი 1).

ყველა სხვა სქემა ( თამასუქის სქემა, წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება), თუმცა ისინი ხდება, გვერდის ავლით 214-FZ და, შესაბამისად, ბოროტისგან. ცალკე სტატიაში განვიხილავთ ახალი შენობების გაყიდვის ნაცრისფერ სქემებს, ასე რომ არ დაგავიწყდეთ საიტის განახლებების გამოწერა!

2. დეველოპერს შეუძლია დაიწყოს მშენებლობისთვის თანხის შეგროვება, თუ ერთდროულად დაკმაყოფილდება შემდეგი პირობები:

1) აღებულია მშენებლობის ნებართვა,

3) დასრულებულია საკუთრების ან იჯარის უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია მიწის ნაკვეთი, რომელზეც სახლი აშენდება.

ზოგიერთი დეველოპერი, სანამ დააკმაყოფილებს ამ პირობებს, იწყებს სახსრების მოზიდვას წინასწარი კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებების გარეშე სახელმწიფო რეგისტრაცია, რომელიც ასევე ბოროტისგან არის.

3. წილში მონაწილეობის ხელშეკრულება დადებულად ითვლება სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან. მხარეთა მიერ ხელმოწერილი, მაგრამ არარეგისტრირებული ხელშეკრულება დადებულად არ ითვლება. ზოგჯერ დეველოპერი გვთავაზობს ხელშეკრულების გაფორმებას და მის განთავსებას მანამ, სანამ არ იქნება ხელშეკრულებების კრებული, რომელიც ერთდროულად წარედგინება რეგისტრაციას. როგორც გესმით, ესეც ბოროტისგანაა.

დეველოპერს ასევე აქვს უფლება მიიღოს თანხები ხელშეკრულებით მხოლოდ კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების დადების (ანუ სახელმწიფო რეგისტრაციის) შემდეგ, თუმცა დეველოპერების უმეტესობა პირიქით აკეთებს.

4. წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა შეიცავდეს:

1) აქციონერისთვის გადასაცემი ობიექტის განსაზღვრა (სახლის შენობა ან საფოსტო მისამართი, განყოფილების ნომერი, სართული, ბინის მდებარეობა სართულის გეგმაზე, საპროექტო ფართობი);

2) აქციონერისათვის ობიექტის გადაცემის ვადა;

3) ფასი, გადახდის ვადა და გადახდის წესი აქციონერის მიერ,

4) ობიექტზე საგარანტიო ვადა. ობიექტის საგარანტიო ვადა არ შეიძლება იყოს 5 წელზე ნაკლები.

თუ ერთი პუნქტი მაინც აკლია, ხელშეკრულება არ ითვლება დადებულად. ხელშეკრულების პირობები, რომლითაც დეველოპერი უარს ამბობს პასუხისმგებლობაზე მშენებლობის ხარისხზე, ბათილად ითვლება 214-FZ.

5. ხელშეკრულების ფასი შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ, თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს ასეთ შესაძლებლობას, ასევე ცვლილების შემთხვევებსა და პირობებს.

პრაქტიკაში, ფასების ცვლილების ყველაზე გავრცელებული შემთხვევა ხდება მაშინ, როდესაც ბინის რეალური ფართობი BTI გაზომვების შემდეგ განსხვავდება. დიზაინის ფართობი, გადაიხადა აქციონერი ხელშეკრულებით და ხდება ან დამატებითი გადახდა აქციონერის მიერ (ყველაზე ხშირად) ან აქციონერისთვის დაბრუნება (ძალიან იშვიათად). აქციონერთა დანამატი გამოითვლება საცხოვრებლის კვადრატულ მეტრზე ღირებულების მიხედვით წილის მონაწილეობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში და არა დანამატის წარმოშობის დროს.

6. დეველოპერმა ობიექტი აქციონერს უნდა გადასცეს არაუგვიანეს ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადისა (მე-7 მუხლის პირველი ნაწილი), წინააღმდეგ შემთხვევაში მას მოუწევს მე-2 ნაწილის მე-7 მუხლით განსაზღვრული პირგასამტეხლოს გადახდა. ამასთან, დეველოპერს შეუძლია გადასცეს ბინა აქციონერს არა უადრეს სახლის ექსპლუატაციაში ჩართვამდე (მუხლი 8, ნაწილი 2).

პრაქტიკაში, კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებაში, დეველოპერი ხშირად, იმის ნაცვლად, რომ მიუთითოს ობიექტის გადაცემის კონკრეტული თარიღი, მიუთითებს გადაცემის პერიოდს შესწორებით „მაგრამ არა უადრეს სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების თარიღზე“, რაც ხდის სატრანსფერო პერიოდი პრინციპში გაურკვეველია.

7. დეველოპერსა და მეწილეს მოეთხოვებათ ობიექტის გადაცემის ფორმირება გადაცემის აქტით. ქონების აქციონერზე გადაცემამდე შემთხვევითი სიკვდილის რისკი ეკისრება დეველოპერს. მხარეთა მიერ ასეთ აქტზე ხელმოწერის შემდეგ დეველოპერის ვალდებულებები შესრულებულად ითვლება.

8. აქციონერს შეუძლია წილში მონაწილეობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოთხოვნის უფლება მესამე პირს მიანიჭოს ხელშეკრულების გადახდის შემდეგ ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დავალიანების მესამე პირზე სრულად გადაცემასთან ერთად. ასეთი დავალება ასევე ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას.

პრაქტიკაში, ასეთი დათმობა ყველაზე ხშირად გაცემულია თავად დეველოპერის მიერ, სერვისი შეიძლება ღირდეს 10-დან 100 ათას რუბლამდე.

9. ახალ კორპუსში ბინაზე საკუთრება რეგისტრირდება რეგისტრირებული წილის მონაწილეობის ხელშეკრულების (ან მოთხოვნის უფლების გადაცემის შესახებ ხელშეკრულების), სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების შესახებ დადგენილების და ბინის მიღება-ჩაბარების მოწმობის საფუძველზე, ხელმოწერილი ქ. აქციონერი და დეველოპერი.

დავუშვათ, რომ არჩევანის მტკივნეული ეტაპი უკვე გავლილია: პოტენციურმა მყიდველმა, ინტერნეტის დათვალიერებისას, აირჩია კარგი რეპუტაციის მქონე სამშენებლო კომპანია, დარწმუნდა, რომ დეველოპერს აქვს ნაკვეთის ყიდვა-გაყიდვის ან იჯარის ხელშეკრულება. მოქმედი სამშენებლო ნებართვა და შეისწავლა მომავალი ობიექტის საპროექტო დეკლარაცია. დადგა ყველაზე გადამწყვეტი მომენტი - 214 ფედერალური კანონის შესაბამისად წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულების (DPA) ხელმოწერა.

პირველ სტრიქონებში

უპირველეს ყოვლისა, ხელშეკრულების პირველივე გვერდიდან ნათელი უნდა იყოს, თუ ვისთან იდება იგი. თავიდანვე უნდა განისაზღვროს ვინ მოქმედებს სახელით "დეველოპერი": ტექსტში მითითებულია სამშენებლო კომპანიის სრული სახელი და ხშირად უფრო დეტალური ინფორმაცია: მისი რეგისტრაციის თარიღი და ადგილი, რეგისტრაციის მოწმობა და შესვლა. ერთიან სახელმწიფო რეესტრში იურიდიული პირები. გასაგებია, რომ ხელშეკრულება გაფორმებულია ზუსტად იმ კომპანიის სახელით, რომელიც ჩამოთვლილია საპროექტო დეკლარაციაში, მიწის ნაკვეთის მშენებლობის ნებართვაში და საკუთრების დოკუმენტში, როგორც დეველოპერი.
როგორ ვიყიდოთ ბინა ახალ კორპუსშიახალ კორპუსში ბინის ყიდვისას მოქალაქეთა უმეტესობა ითვალისწინებს მის ღირებულებას, ფართობს და სახლის ადგილმდებარეობას. და ყველა არ აქცევს ყურადღებას არსს >>
ყურადღება უნდა მიაქციოთ იმ ფაქტს, რომ წესდების თანახმად, როგორც წესი, მხოლოდ გენერალურ დირექტორს შეუძლია ორგანიზაციის სახელით მოქმედება და მიზანშეწონილია, რომ DDU-ს ხელი მოაწეროს მის მიერ. თუ ხელშეკრულება დადასტურებულია სხვა მენეჯერის მიერ, ეს ნიშნავს, რომ იგი მოქმედებს მინდობილობით. ადვოკატები აფრთხილებენ, რომ ამ ვარიანტმა შეიძლება გამოიწვიოს გართულებები შემდგომი სასამართლო პროცესის შემთხვევაში.

თუ სამომავლო ბინის რეალიზაცია განხორციელდება შუამავლის მიერ, ხელშეკრულებას უნდა დაერთოს დოკუმენტი, საიდანაც ირკვევა, რომ დეველოპერმა ქონების გაყიდვის უფლება ამ კომპანიას გადასცა.

ტექსტში ძალიან ნათლად არის მითითებული ხელშეკრულების საგანი - კონკრეტული ქონების გადაცემა განსაზღვრულ ვადაში. ნებისმიერი სხვა შეთანხმება - საინვესტიციო საქმიანობაში მონაწილეობის შესახებ, მშენებლობის ერთობლივი დაფინანსების შესახებ, ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ შენობის მოთხოვნის უფლების მინიჭების შესახებ - არავითარი კავშირი არ აქვს ფედერალურ კანონთან 214, თუნდაც სიტყვები „მონაწილეობის შეთანხმება. საზიარო საკუთრებაში“ იწერება დოკუმენტის კონსტრუქციის „სათაურში“.

ლეგიტიმური რომ იყოს, DDU ასევე უნდა შეიცავდეს საერთო სამშენებლო პროექტის ყველა მახასიათებელს - სახლის მშენებლობის მისამართს, ნაკვეთის საკადასტრო ნომერს, რომელზეც ის განთავსდება, ბინის წინასწარ ნომერს, სართულს. მიმდინარე წლიდან კი სავალდებულო გახდა პუნქტი, რომელიც აღწერს იმ ფინანსურ გარანტიებს, რომლითაც დეველოპერი უზრუნველყოფს ვალდებულებების შესრულებას.

და ბოლოს, ხელშეკრულებაში ნათლად უნდა იყოს მითითებული საგარანტიო პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც დეველოპერი პასუხისმგებელია აქციონერზე გადაცემულ ობიექტზე. ის პასუხისმგებელია თავად ბინაზე ხუთი წლის განმავლობაში, ტექნოლოგიურ და საინჟინრო აღჭურვილობაზე - სამი წლის განმავლობაში. საგარანტიო პერიოდის შემცირების ნებისმიერი მცდელობა უკანონოა, შეახსენებენ ადვოკატები.

არცერთი ჩამოთვლილი პუნქტის გარეშე ხელშეკრულება დადებულად ითვლება. იგივე ეხება Rosreestr-ში რეგისტრაციის არარსებობას.

ბინის "პორტრეტი".

რა თქმა უნდა, ხელშეკრულებაში მითითებულია ბინის ფართობი, ასევე აივნების, ლოჯიების, ტერასების ფართობი, გამოითვლება შემცირების ფაქტორის გათვალისწინებით. როგორც წესი, სამშენებლო კომპანიები DDU-ში შეიცავენ პუნქტს, რომ თუ ტექნიკური ინვენტარიზაციის ორგანოების მიერ საბოლოო გაზომვის შედეგების საფუძველზე, ობიექტის ზომა განსხვავებულია, მაშინ ან მეწილე გადაიხდის დამატებით მრიცხველებს. , ან დეველოპერი დააბრუნებს თანხის ნაწილს ფართობის შემცირებისთვის. ზოგჯერ ისინი ცდილობენ დანიშნონ პირობა, რომლის მიხედვითაც არავინ არავის არაფერს უხდის დამატებით, მიუხედავად იმისა, ემთხვევა თუ არა ბინის საბოლოო ფართი თავდაპირველს.

იურისტები ამტკიცებენ, რომ მიუხედავად იმისა, რომ ფედერალური კანონი No214 არ კრძალავს ფასის გადასინჯვის პუნქტის შემოღებას, ორივე ვარიანტი არღვევს აქციონერის უფლებებს. მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის შესაბამისად, იურიდიული კომპანია „იურიდიული თავდაცვის ცენტრი“ შეგვახსენებს, რომ თუ მყიდველს გადაეცემა მცირე ფართობის ბინა, მაშინ დეველოპერმა უნდა დაუბრუნოს ბინის ღირებულების ნაწილი ფართობი უფრო დიდია, მაშინ დამატებით გადახდაზე საუბარი არ შეიძლება. IN სასამართლო პრაქტიკაამ საკითხში არ არის ერთგვაროვნება.

DDU-ის განუყოფელი ნაწილია ქონების დეტალური აღწერა მესაკუთრისთვის გადაცემის დროს ყველა ატრიბუტის სრული სიით - ჩასმული ფანჯრის ბლოკები, შესასვლელი კარი, იატაკის ნაკაწრი და ა.შ. თუ ბინა შენდება კარგი მოპირკეთებით. , მაშინ ყველაფერი უნდა იყოს ჩამოთვლილი დოკუმენტში, კედლებზე კლასის ფონამდე. კანონი საზიარო მშენებლობის შესახებ პირდაპირ არ ითვალისწინებს ამას. მაგრამ მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ დეველოპერის მენეჯერის სიტყვიერი გარანტიები, რომ ბინას ექნება პარკეტი, მიუხედავად იმისა, რომ ხელშეკრულებაში მითითებულია ლინოლეუმი, საქმეს მოგვიანებით არ დაემატება.

ზოგჯერ გამყიდველები ცდილობენ ხელშეკრულებაში შეიტანონ პუნქტი მშენებარე სახლის საპროექტო დოკუმენტაციის შეცვლის უფლების შესახებ, აგრეთვე შეიტანონ ცვლილებები ქონებაში, მათ შორის სართულების რაოდენობა, ბინის განლაგება, თანხმობის გარეშე. კაპიტალის მფლობელი. იურისტების თვალსაზრისით, ეს მიუღებელია: 214-ე ფედერალური კანონის დებულებების თანახმად, ასევე მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ კანონის თანახმად, მყიდველი უნდა იყოს ინფორმირებული იმ საქონლის (სამუშაოს, მომსახურების) შესახებ, რომელსაც ყიდულობს. .

ვადების და ფორსმაჟორების შესახებ

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ხელშეკრულებაში მითითებულ პირობებს. უპირველეს ყოვლისა, თავად DDU-ს ხანგრძლივობისთვის: ის ძალაში უნდა იყოს მანამ, სანამ მხარეები სრულად არ შეასრულებენ თავიანთ ვალდებულებებს.

მეორე მნიშვნელოვანი პერიოდია აქტით ქონების აქციონერზე გადაცემის თარიღი. დეველოპერები ხშირად მიუთითებენ კონტრაქტში იმ ბლოკში, რომელშიც აპირებენ ბინის გასაღები გადასცენ ახალ მაცხოვრებლებს. კანონის მიხედვით, ეს დასაშვებია, მაგრამ არც თუ ისე ხელსაყრელი აქციონერისთვის. ფედერალური კანონი-214-ის შესაბამისად, თუ სამშენებლო კომპანიამ არ შეასრულა თავისი ვალდებულებები, მაშინ ხელშეკრულებაში მითითებული ვადის გასვლიდან ორი თვის შემდეგ, აქციონერს შეუძლია შეწყვიტოს ხელშეკრულება სასამართლოს გარეშე დეველოპერს წერილობითი შეტყობინებით. ანუ პრეტენზიის დადებამდე მოგიწევთ კვარტალის ბოლო დღემდე და კიდევ ორი ​​თვე „ზემოდან“.

თუმცა, ხშირად დეველოპერი ცდილობს "ჩალის გავრცელებას". ის ხელშეკრულებაში ითვალისწინებს პირობას, რომ ის პასუხისმგებელია ვადების შეუსრულებლობაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დამნაშავეა (ეს არის ფედერალური კანონი-214-ის პირდაპირი დარღვევა). კიდევ ერთი ვარიანტი პრევენციული ღონისძიებები- ფორსმაჟორული გარემოებების ჩამონათვალის არაგონივრული გაფართოება. ფორსმაჟორი ტრადიციულად მოიცავს ფორსმაჟორულ გარემოებებს - ომს, სტიქიური უბედურებები, ტერორისტული თავდასხმები. თუმცა, DDU-ში ეს სია ზოგჯერ მოიცავს სამთავრობო რეგულაციებს, კონტრაგენტების უმოქმედობას ან ზამთრის დაბალ ტემპერატურას.

სამშენებლო ორგანიზაციები ხშირად ცდილობენ მინიმუმამდე დაიყვანონ პასუხისმგებლობა არა მხოლოდ მშენებლობის ვადების დარღვევისთვის, არამედ მისი ხარისხის გამო. მაგალითად, მათში შედის პუნქტი, რომელშიც ნათქვამია, რომ საერთო სამშენებლო პროექტის ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა არის დადასტურება მისი შესაბამისობის საპროექტო დოკუმენტაციასთან, სამშენებლო კოდექსებთან და რეგულაციებთან, ასევე ხელშეკრულებასთან. ანუ, ნებართვა, როგორც ჩანს, არის ერთგვარი ხარისხის ნიშანი, რომელიც გამორიცხავს კაპიტალის მფლობელის მხრიდან შემდგომი მოთხოვნის შესაძლებლობას. მაგრამ ბინას შეიძლება ჰქონდეს მნიშვნელოვანი ხარვეზები, რაც ფედერალური კანონი 214 მოითხოვს გონივრულ ვადაში აღმოფხვრას ან მათზე ფულადი კომპენსაციის გადახდას.

ფულის ანგარიშის სიყვარული

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს გარიგების ფულად მხარესთან დაკავშირებულ ყველა პუნქტს. ხელშეკრულებაში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ობიექტის ფასი. იდეალურია რუბლის თვალსაზრისით. მაგრამ ხშირად კვადრატული მეტრის ღირებულება მითითებულია ჩვეულებრივ ერთეულებში და ზოგჯერ დოკუმენტის ტექსტში გაცვლითი კურსის დაფიქსირების გარეშე. ეს აშკარად აუარესებს ხელშეკრულების პირობებს საერთო მშენებლობაში, იტყობინება იურიდიული ფირმა Bachurin and Partners.

დოლევკა - ლიდერი საიმედოობაშიბევრმა იცის, რომ 214-FZ ბინის ყიდვა საერთო მშენებლობაზე ყველაზე საიმედო ვარიანტია საცხოვრებლის შესაძენად >>დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული, თუ რა ვადაში და რა წყაროებიდან (საკუთარი სახსრებით ან საბანკო სესხით) გადაიხდის აქციონერი შესყიდვას. ყურადღება უნდა მიაქციოთ იმ მომენტს, როდესაც შესრულებულად ითვლება ბინის მყიდველის ვალდებულებები დეველოპერის წინაშე. სამშენებლო კომპანიებს ურჩევნიათ იფიქრონ, რომ ეს ხდება მას შემდეგ, რაც აქციონერთა სახსრები მათ ანგარიშზე ჩაირიცხება. შედეგად, თანხის ბანკის მეშვეობით გადარიცხვას რამდენიმე დღე სჭირდება და სახლის მყიდველი დიდი რისკის ქვეშ იმყოფება. იურიდიული ფირმების სპეციალისტები ამტკიცებენ, რომ კეთილსინდისიერი მყიდველი არ არის პასუხისმგებელი სამშენებლო კომპანიის მომსახურე საბანკო ორგანიზაციების ქმედებებზე, რაც ნიშნავს, რომ ვალდებულებები ბანკში თანხის ჩარიცხვის დროს სრულდება.

ასევე მნიშვნელოვანია მკაფიოდ დაზუსტდეს, თუ ვინ არის ჩართული დასრულებული ქონების საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესში და, შესაბამისად, ეკისრება ყველა დაკავშირებულ ხარჯს, კონკრეტულად, დეველოპერი თუ ერთობლივი მშენებლობის მონაწილე. და ასევე რა მომენტიდან იხდის აქციონერი კომუნალური გადასახადები. ხშირად, სამშენებლო ორგანიზაციები ცდილობენ ხელშეკრულებაში შეიტანონ პუნქტი, რომლის მიხედვითაც ყველა კომუნალური ხარჯი ბინის მომავალ მფლობელებს გადაეცემა სახლის ექსპლუატაციაში შესვლისთანავე. კანონის თანახმად, ეს უნდა მოხდეს მხოლოდ აქტით გათვალისწინებული ქონების გადაცემის შემდეგ და ამ ორ მოვლენას შორის შეიძლება გაიაროს ექვსი თვე ან მეტი.

და ბოლოს, ყურადღება უნდა მიაქციოთ ხელშეკრულების შეწყვეტის პროცედურას და განსაკუთრებით ჯარიმის ოდენობას, რომელიც უნდა გადაიხადოს ერთობლივი მშენებლობის მონაწილეს, თუ ურთიერთობა მისი ინიციატივით შეწყდება. იგი მერყეობს ქონების ღირებულების 1%-დან 15%-მდე. მაგრამ რადგან ფედერალური კანონი -214 არ ითვალისწინებს აქციონერისთვის "სასჯელის" მკაცრ ჩარჩოს, თქვენ უბრალოდ უნდა გახსოვდეთ შესაძლო ფინანსური ზარალი. ბუნებრივია, თუ ხელშეკრულება წყდება იმის გამო, რომ დეველოპერმა დააგვიანა თავისი ვალდებულებები ან ააშენა უხარისხო საცხოვრებელი, აქციონერზე ჯარიმებზე საუბარი არ შეიძლება.

დასასრულს, უნდა აღინიშნოს, რომ აქციონერი ყოველთვის არ უნდა დაჟინებით მოითხოვდეს, რომ ხელშეკრულების აბსოლუტურად ყველა პუნქტი დეტალურად იყოს აღწერილი. ფაქტია, რომ სამართალწარმოების შემთხვევაში „ნაგულისხმევად“ იმოქმედებს კანონი მომხმარებელთა უფლებების დაცვის შესახებ, რომელიც იცავს საქართველოს ინტერესებს. პირები.

რას ცვლის 2014 წლის ფედერალურ კანონში შეტანილი ცვლილებები ინვესტორებისთვის?

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებების გაუქმება: რას ნიშნავს ეს ინვესტორისთვის

ორ თვეზე ნაკლები რჩება 214-ე ფედერალურ კანონში ცვლილებების ძალაში შესვლამდე „სააქციო კაპიტალის მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“. მზად არიან ინვესტორები, რომლებმაც განახორციელეს ინვესტიცია საბინაო ბაზარზე ან მასთან დაკავშირებულ ინსტრუმენტებში ამ მოვლენისთვის? ამ ცვლილებების წინა დღეს ჩვენ გავიგებთ პრობლემას და ვუპასუხებთ კითხვებს:

• რა არის წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულება და როგორ მუშაობს იგი სამშენებლო ინდუსტრიაში;
• რა ცვლილებები 214-ე ფედერალურ კანონში შედის ძალაში 2018 წლის 1 ივლისიდან;
• როგორ იმოქმედებს ეს ცვლილებები პირველადი უძრავი ქონების ინვესტიციის პირობებზე?

რა არის DDU და როგორ მუშაობს იგი?

მე ვმართავ ამ ბლოგს 6 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში. მთელი ამ ხნის განმავლობაში მე რეგულარულად ვაქვეყნებ ანგარიშებს ჩემი ინვესტიციების შედეგების შესახებ. ახლა საჯარო ინვესტიციების პორტფელი 1,000,000 რუბლს აღემატება.

სპეციალურად მკითხველებისთვის, მე შევიმუშავე Lazy Investor Course, რომელშიც ეტაპობრივად ვაჩვენე, თუ როგორ მოაწესრიგოთ თქვენი პირადი ფინანსები და ეფექტურად ჩადოთ თქვენი დანაზოგი ათეულობით აქტივში. ყველა მკითხველს ვურჩევ, რომ გაიაროს ტრენინგის პირველი კვირა მაინც (ეს უფასოა).

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება (EPA) არის წერილობითი შეთანხმება აქციონერსა და. მისი თქმით, ინვესტორი სხვა აქციონერებთან ერთად ფულს დებს მრავალსართულიანი შენობის მშენებლობაში. პროექტის დასრულების შემდეგ მშენებელი კომპანია ვალდებულია აშენებულ სახლში საცხოვრებელი ფართი გადასცეს ინვესტორს. შენატანი განხორციელდება როგორც იპოთეკური სესხით, ასევე მის გარეშე. ინვესტორს შეუძლია მშენებარე ბინა გამოიყენოს როგორც საინვესტიციო აქტივი, ასევე საკუთარი საცხოვრებელი პირობების გასაუმჯობესებლად.

დღეს საცხოვრებლის ნახევარზე მეტი შენდება აქციონერების სახსრებით. ზოგიერთი კომპანია, განსაკუთრებით მცირე, სრულად აფინანსებს მშენებლობას „გაზიარებით“. მათთვის უფრო რთულია კორპორატიული სესხის აღება, ვიდრე მსხვილი დეველოპერული ჯგუფებისთვის.

უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე ინვესტიცია პოტენციურად უფრო მომგებიანი ოპერაციაა, ვიდრე მზა საცხოვრებლის შეძენა. კვადრატის ღირებულებაში სხვაობა შეიძლება იყოს 15-დან 40%-მდე. თუმცა, ასეთი ინვესტიციები შეიცავს მაღალ კომერციულ რისკებს. შემთხვევითი არ არის, რომ დეველოპერები ფინანსური გარანტიების გაცემას ერიდებიან და სადაზღვევო კომპანიები მათზე გაზრდილ განაკვეთებს მიმართავენ. პრობლემური DDU-ების ან ე.წ. მოტყუებული აქციონერების წილი არ არის 3%-ზე მეტი. 2017 წელს ეს არის 122 000 ადამიანი, რომლებმაც დროულად ვერ მიიღეს ქონება. მაგრამ ყოველი ასეთი შემთხვევა ნიშნავს დაკარგულ საინვესტიციო შემოსავალს, დიდი ხნის განმავლობაში გაყინულ ფულს და ზოგჯერ გაფუჭებულ ბედს. ამიტომ, ასეთი ეპიზოდები ყოველთვის დიდ საზოგადოებრივ რეზონანსს იღებს და შეიძლება გახდეს სოციალური დაძაბულობის ფაქტორი. პრობლემა ის არის, რომ მსხვილი დეველოპერების უმეტესობა დაკავებულია არა მხოლოდ მშენებლობაში, არამედ მასალების წარმოებაში, ლოჯისტიკაში და ინვესტიციებში. ხშირად ეს არის კომპანიების ჯგუფი, დივერსიფიცირებული ჰოლდინგი. დღეს მათ აქვთ შესაძლებლობა გამოიყენონ შეგროვებული შენატანები თავიანთი ბიზნესის სხვადასხვა მიზნებისთვის. 2018 წლის მაისის პრეზიდენტის ბრძანებულებებით ადგენს ამოცანას 2024 წლისთვის მთლიანად უარი თქვან სააქციო კაპიტალის მშენებლობაზე.

ზოგიერთი ცვლილება ფედერალურ კანონში 214 უკვე შევიდა ძალაში. 2017 წლის ნოემბრიდან ფუნქციონირებს საკომპენსაციო ფონდი, რომელიც მუშაობს პრინციპით (დეპოზიტების დაზღვევის სააგენტო) და რომელსაც ყოველი დადებული DDU-დან 1,2% გადაეცემა. ეს ამცირებს ინვესტორების რისკებს, რომლებიც რისკავს აღმოჩნდნენ მოტყუებული აქციონერების პოზიციაზე. მართალია, არაუმეტეს 120 კვადრატული მეტრის ანაზღაურება შეუძლებელია. მ. მაგრამ არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებისთვის, რომლებიც მოიცავს, ინვესტიციის გარანტიების სისტემა ჯერ არ არის შემუშავებული. მათი ინტერესები შეიძლება მოგვიანებით იქნას გათვალისწინებული კანონში.

რა ცვლილებები შედის ფედერალურ კანონში 214 ძალაში

2018 წლის 1 ივლისს, ძალაში შევიდა ცვლილებები 214 ფედერალურ კანონში „სააქციო კაპიტალის მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“, ისევე როგორც რიგი ცვლილებები 218 ფედერალურ კანონში „უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“. არსებითად, ეს ნიშნავს ეტაპობრივ გადასვლას კაპიტალიდან საბანკო სესხების გამოყენებით მშენებლობის პროექტების დაფინანსებაზე.

ძირითადი ცვლილებების სია:

• დეველოპერისთვის მინიმალური მოთხოვნებია ბაზარზე სამწლიანი გამოცდილება და 10 ათასი კვ.მ. მ აშენებული ფართობი;
• დეველოპერებს მოკლებული აქვთ უფლება უშუალოდ მოიზიდონ ინვესტიციები აქციონერებისგან;
• ახალი კორპორატიული საკითხების აკრძალვა (აკრძალვა არ ვრცელდება დეველოპერების აქციებზე);
• დეველოპერების ვალდებულება, დარეზერვონ მშენებლობის ღირებულების არანაკლებ 10% მიმდინარე ანგარიშზე;
• ერთ კომპანიას შეუძლია ააშენოს და მოიზიდოს სახსრები ფიზიკური პირებისგან მხოლოდ ერთი ობიექტისთვის, ერთი ნებართვის გამოყენებით;
• სამშენებლო კომპანიებს ეკრძალებათ საგადასახადო სამსახურის არსებობა;
• ერთი მიმდინარე ანგარიში (ესქრო) ავტორიზებულ ბანკში თითოეული პროექტისთვის, კონტრაქტორების ყველა ტრანზაქციის ჩათვლით;
• საბანკო კონტროლი საერთო ზედამხედველობის ქვეშ არსებული სახსრების მოძრაობაზე.

სიიდან ირკვევა, რომ აშკარად სუსტი მოთამაშეები „შესასვლელი ბილეთის“ ღირებულების გაზრდით გამოდევნიან ბაზარს. ისინი შეიძლება იყვნენ როგორც მცირეწლოვანი ახალწვეულები, რომლებსაც არ აქვთ სამწლიანი გამოცდილება და ვერ მოახერხეს 10 ათასი კვადრატული მეტრის აშენება, ასევე დიდი ვალებით სავსე დეველოპერები ცუდი ბალანსით. პროექტებისთვის ფინანსური გარანტიის 10%-ის გამოყოფა გაუჭირდებათ. სამშენებლო კომპანიებს ასევე მოუწევთ დააკმაყოფილონ მინიმალური საწესდებო კაპიტალის მოთხოვნები. მაგალითი: საცხოვრებელი კორპუსისთვის, რომლის ფართობია 2000 კვ. მ თქვენ დაგჭირდებათ მინიმუმ 3 მილიონი რუბლი. საწესდებო კაპიტალი. წინააღმდეგ შემთხვევაში კომპანიას ჩამოერთვა აქციონერებისგან ფულის მოზიდვის უფლება. ბევრი მცირე დეველოპერი, განსაკუთრებით რეგიონებში (სადაც მარჟა უფრო დაბალია, ვიდრე დედაქალაქებში), გაკოტრების წინაშე აღმოჩნდება.

ინდუსტრიის ანალიტიკოსების აზრით, სამშენებლო ბაზრის მონაწილეთა 70%-ზე მეტი სრულიად მზადაა ახალ პირობებში იმუშაოს. რა დაემართება მათ, ვისაც დრო არ ჰქონდა მოსამზადებლად? შეიძლება ითქვას, რომ ეს მათი პრობლემაა, მაგრამ კერძო ინვესტორები შეიძლება დაზარალდნენ. ასეთ დეველოპერებს ყოველთვის აქვთ შესაძლებლობა, უბრალოდ გადადოს ახალი პროექტების დაწყება და მათი შემოტანა ფინანსური საქმიანობაამ კანონის შესაბამისად. ყოველ შემთხვევაში, ამის გამო მათ ლიცენზია არ გაუქმდება.

აშკარა დადებითია ის, რომ დეველოპერები ვერ შეძლებენ მოზიდული ინვესტიციების ერთი ობიექტიდან მეორეზე გადატანას და მათ საკუთარი შეხედულებისამებრ განკარგვას. თანხების ბოროტად გამოყენება გაკონტროლდება ავტორიზებული ბანკის მეშვეობით. კონტროლის გასაადვილებლად, დეველოპერმა, გენერალურმა კონტრაქტორმა და ტექნიკურმა მომხმარებელმა უნდა გახსნას ანგარიშები იმავე ბანკში და უზრუნველყოს დამხმარე ხელშეკრულებები თითოეული ტრანზაქციისთვის.

მეორეს მხრივ, ბაზარი პრაქტიკულად დახურული იქნება ახალი მოთამაშეებისთვის. ეს გამოიწვევს კონკურენციის შემცირებას და შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს მშენებლობის ხარისხზე. ახლა ერთი პროექტის ფარგლებში ახალი ობიექტის ნებართვის აღება მხოლოდ მშენებარე ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგაა შესაძლებელი. ანუ, თითოეული ფაზა აშენდება ცალკე პრინციპით "ერთი სახლი - ერთი დეველოპერი". ეს ახანგრძლივებს ვადებს და ართულებს ბიზნესის დაგეგმვას. დეველოპერები, რა თქმა უნდა, არ არიან კმაყოფილი ინოვაციებით. უფრო მეტიც, დეპუტატებმა და მშენებლობის სამინისტრომ კანონის მიღებისას კონსულტაციები თითქმის არ გამართეს ფართო პროფესიულ საზოგადოებასთან. სხვათა შორის, მთავრობის დონეზე ახალდანიშნული ვიცე-პრემიერი ვიტალი მუტკო უხელმძღვანელებს კაპიტალიდან პროექტების დაფინანსებაზე გადასვლას.

დეველოპერებისთვის ყველაზე უმტკივნეულო იქნება მხოლოდ ავტორიზებული ბანკების მეშვეობით გადახდების განხორციელების წესის შემოღება (ამჟამად 19 მათგანია მშენებლობის სამინისტროს სიაში). ფაქტობრივად, დღეისათვის თითქმის მთელი ბრუნვა გადის უმსხვილეს ბანკებზე, ძირითადად სახელმწიფო მონაწილეობით. გარდამავალი პერიოდის განმავლობაში იარსებებს დაფინანსების ორივე ვარიანტი: DDU-ს და ესქროული ანგარიშების მეშვეობით. ამავდროულად, მცირე ინვესტორები უფრო მეტად ანიჭებენ უპირატესობას DDU-ის უფრო იაფ ვარიანტს, სანამ ის ჯერ კიდევ ხელმისაწვდომია ძველი პროექტებისთვის.

როგორ იმოქმედებს ფედერალურ კანონში 214 ცვლილებები უძრავი ქონების ღირებულებაზე

ცვლილებების მიღების მთავარი მოტივი აქციონერთა უფლებების დაცვა და კერძო ინვესტიციების უსაფრთხოების დამატებითი გარანტიებია. მთლიანობაში ბაზარი გახდება უფრო გამჭვირვალე, ხოლო სამშენებლო კომპანიების ფინანსური მოდელები ნაკლებ რისკებს შეუქმნის ინვესტორებს. თუმცა, ჩვენთვის არანაკლებ მნიშვნელოვანი კითხვაა, როგორ იმოქმედებს ეს ცვლილებები მშენებლობის ხარჯებზე.

მოდით ჩამოვთვალოთ მომავალი ცვლილებების უარყოფითი მხარეები:

• ბაზრის მონოპოლიზაცია მსხვილი მოთამაშეების მიერ;
• სამშენებლო ინდუსტრიის ფინანსური და ადმინისტრაციული ხარჯების ზრდა;
• შემცირებული კონკურენციის პირობებში სამშენებლო მომსახურების ხარისხის შემცირების ალბათობა;
• საცხოვრებლის კვადრატულ მეტრზე ღირებულების გაზრდა.

ცხადია, დეველოპერებს აქვთ დამატებითი პრობლემები თავიანთი პროექტების დაფინანსებასთან დაკავშირებით. ბანკირების, რეალტორებისა და დეველოპერების წარმომადგენლების მიმოხილვების თანახმად, ბაზრის მონაწილეები ჯერ კიდევ არ არიან მზად კანონმდებლობის ცვლილებებისთვის. მშენებლებს სესხების მისაღებად ახალი არხების აშენება მოუწევთ, ბანკირებს სესხების გაცემის წესების გადახედვა მოუწევთ - როგორც ფიზიკური პირებისთვის, ასევე კორპორატიული, ასევე დეველოპერებისთვის. რეალტორებს ასევე მოუწევთ ახალ სქემებზე გადასვლა. ეს სწრაფად არ მოხდება, ამიტომ ბაზარი გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ქარიშხალი იქნება და უძრავი ქონების გაყიდვები ოდნავ შემცირდება. ფინანსური სტრატეგიის დაგეგმვისას, დეველოპერები დიდი ალბათობით შეამცირებენ ახალი პროექტების რაოდენობას გარდამავალ პერიოდში.

10%-იანი სავალდებულო რეზერვები უნდა იყოს დეველოპერის ანგარიშზე მშენებლობის დაწყებამდე. ესქროუ ანგარიში, სადაც ინვესტორების ინვესტიციები მიიღება, გაყინულია მშენებლობის დასრულებამდე. დეველოპერი ფულს მხოლოდ მყიდველებისთვის ბინების გადაცემის შემდეგ მიიღებს. მშენებლობის დასაფინანსებლად დეველოპერს კომერციული ბანკიდან სესხის აღება და მასზე პროცენტის გადახდა მოუწევს. ეს ყველაფერი დამატებითი ფინანსური ტვირთი იქნება მშენებლებისთვის და აისახება კვადრატულ მეტრზე.

ზოგიერთი ექსპერტი ვარაუდობს, რომ ახალი ქონების ფასი 1 ივლისის შემდეგ 10-15%-ით გაიზრდება. ჩემი პროგნოზით, ფასის მატება შეიძლება იყოს 2-დან 5%-მდე და ეს პირველ რიგში დაკავშირებული იქნება ადმინისტრაციული ხარჯების ზრდასთან. მართლაც, ობიექტები, რომლებზეც ნებართვა მიიღება 1 ივლისის შემდეგ, თეორიულად უფრო ძვირი უნდა ღირდეს. მაგრამ საბაზრო კონკურენცია და მოსახლეობის სუსტი ეფექტური მოთხოვნა არ მისცემს საშუალებას, რომ ფასების ზრდა შესამჩნევი გახდეს. კიდევ ერთი ფაქტორია ფასების შემცირება. ბინები საერთო მონაწილეობით იყიდება ეტაპობრივად და პროექტის დასრულებამდე დიდი ხნით ადრე. პროექტის დაფინანსებით, დიდი ობიექტების მიწოდება მოხდება ერთდროულად, რამაც შეიძლება ზეწოლა მოახდინოს ფასებზე, განსაკუთრებით დაბალი ლიკვიდობის რეგიონულ ბაზრებზე.

არ ველოდები ფასების მკვეთრ ზრდას ან დაცემას, რადგან ფედერალურ კანონს 214 არ აქვს უკუქცევითი ძალა და მასში ცვლილებები მხოლოდ ახალ პროექტებს შეეხება. ამიტომ, დეველოპერები ცდილობენ რაც შეიძლება მეტი იყიდონ და ჩაუყარონ საძირკველი, რადგან 1 ივლისის შემდეგ აქციონერების ფულით ამის გაკეთება გართულდება. არსებობს ბაზრის გადატვირთვის გარკვეული რისკი კანონის შემოსვლის წინა დღეს, დეველოპერების სურვილის გამო, დაიწყონ პროექტების მაქსიმალური რაოდენობა. მაგრამ ეს დრო იწურება და აზრი არ აქვს იმ მოცულობების მოლოდინს, რომლებიც ბაზარმა ვერ დაინახა. სიახლეები ერთი წლის წინ გამოცხადდა და ბაზრის მონაწილეები ამისთვის ემზადებოდნენ. ინდუსტრიის რეფორმა ეტაპობრივად განხორციელდება და სამშენებლო ციკლის დროის გათვალისწინებით, დაახლოებით ორ წელს მიიღებს. შესაბამისად, ფასის მკვეთრი რყევების მოლოდინს აზრი არ აქვს.

ცვლილებების შეტანიდან პირველ წელიწადნახევარში შეიძლება მოხდეს მშენებლობის მოცულობის უმნიშვნელო ვარდნა. მაგრამ თანდათან ბაზრის გადარჩენილი მონაწილეები ადაპტირებენ ახალ მოთხოვნებს და ქმნიან ბანკებთან ურთიერთობის სქემებს. სტაბილიზაციის ფაქტორია იპოთეკური სესხის ზრდაც. 2017 წელს წინა წელთან შედარებით 30%-ით მეტი იპოთეკა გაიცა.

მოდით შევხედოთ პრობლემას ინვესტორების მხრიდან. 2018 წლის პირველ ნახევარში სტატისტიკა აფიქსირებს საინვესტიციო მოთხოვნის ზრდას პირველად საბინაო ბაზარზე. ჭარბობს მოსაზრება, რომ შავებში იქნებიან ის, ვინც 1 ივლისამდე ჩადო საძირკვლის ორმოს ეტაპზე. ამავდროულად, იზრდება მიწოდების მოცულობა მიმზიდველ ფასებში: დეველოპერები ჩქარობენ კომისიაზე შესვლას და ძველი წესების მიხედვით ქონების გაყიდვას. ცხადია, მოცულობის ასეთი ზრდა დროებითია და 1 ივლისის შემდეგ შეჩერდება.

დეველოპერების წილი, რომლებმაც დატოვეს ბაზარი, გადანაწილდება მსხვილ მოთამაშეებს შორის, როგორიცაა PIK Group, LSR, Setl Group, SU 155, Samolet Development, Glavstroy და ა.შ. მათ შორის კონკურენცია არ გაქრება. ფასის ძირითად ფაქტორად მოთხოვნა რჩება და ის ბოლო 4-5 წლის განმავლობაში არ იზრდებოდა.

ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დეველოპერები დათანხმდებიან მთლიანად გადავიდნენ პროექტის დაფინანსებაზე. სავარაუდოდ გამოყენებული იქნება სესხის აღების ხარჯების შემცირების სქემები. მათ შორისაა დახურული უძრავი ქონების ურთიერთსაინვესტიციო ფონდები (REITs), რომელთა შესახებაც ცოტა ხნის წინ იყო სტატია

ფედერალური კანონი No214: დადებითი და უარყოფითი მხარეები

კითხვის დრო: 8 წუთი

რა არის FZ-214?

ფედერალური კანონი No214, თუმცა არ არის სრულყოფილი, ნაწილობრივ მაინც იცავს კაპიტალის მფლობელებს არაკეთილსინდისიერი დეველოპერებისგან. ვნახოთ, რა პრობლემებისგან შეიძლება დაიცვას ფედერალური კანონი 214 და რატომ ერიდება ბევრი სამშენებლო კომპანია ამ კანონის შესაბამისად მუშაობას.

რა არის FZ-214 და რისგან იცავს?

2004 წელს მიღებულ იქნა ფედერალური კანონი No214 „ბინიანი შენობებისა და სხვა უძრავი ქონების ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“. მანამდე დეველოპერებმა დამოუკიდებლად შეიმუშავეს ყველა კონტრაქტი. ორგანიზაციის იურისტების მიერ შედგენილი დოკუმენტები მაქსიმალურად იცავდა სამშენებლო კომპანიებს, მყიდველებს არ უტოვებდა გარანტიას, რომ სახლი დასრულებული იქნებოდა, ბინა მეორედ არ გაიყიდებოდა და ა.შ.

ფედერალური კანონი-214-ის მიღების შემდეგ, ბევრმა დეველოპერმა დაადანაშაულა მისი „სინესტე“ და გადაჭარბებული მოთხოვნები და, შესაბამისად, სამშენებლო კომპანიებმა უარი თქვეს მასთან მუშაობაზე. კანონთან შესაბამისობის თავიდან აცილება სხვადასხვა გზით იყო შესაძლებელი, მათ შორის, წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებების გაფორმებაზე და წილების მონაწილეობის წინასწარ ხელშეკრულებებზე გადასვლით.

214 ფედერალურ კანონში შეტანილმა ცვლილებებმა ბიძგი მისცა დეველოპერების რაოდენობის ზრდას, რომლებმაც მიიღეს კანონი განსახორციელებლად. დოკუმენტის ახალი ვერსია უფრო მოქნილი გახდა სამშენებლო კომპანიებთან მიმართებაში, მაგრამ ასევე გამკაცრდა ჯარიმები მათთვის კანონის გვერდის ავლით მუშაობისთვის.

ფედერალური კანონი-214 არ არის სრულყოფილი, მაგრამ ეს არის ყველაზე უსაფრთხო მექანიზმი უძრავი ქონების ინვესტორისთვის სახლის შესაძენად. კანონის შესაბამისად შედგენილი ხელშეკრულება შეიცავს სრულ ინფორმაციას სამშენებლო პროექტის შესახებ, მის განმარტებას საპროექტო დოკუმენტაციის შესაბამისად, განსაზღვრავს მიწოდების დროს, ფასს, გადახდის მეთოდებსა და პირობებს, აგრეთვე გარანტიის ვადას, რომელიც გათვალისწინებულია საპროექტო დოკუმენტაციის მიხედვით. მის მიერ აშენებული პროექტის დეველოპერი.

ფედერალური კანონი-214 დაიცავს აქციონერებს სახსრების დაკარგვისგან, თუ მშენებარე ობიექტი განიცდის განადგურებას ან დაზიანებას. დეველოპერი ვერ იტყვის უარს ბინის მემკვიდრეებისთვის გადაცემაზე ხელშეკრულების ხელმომწერი აქციონერის გარდაცვალების შემთხვევაში. თუ კერძო თანაინვესტორი აშენებს ობიექტს პირადი საჭიროებისთვის და არა კომერციული მიზნებისთვის, მაშინ ის ასევე შედის მომხმარებელთა დაცვის კანონის მოქმედების ქვეშ.

როგორც ზემოთ აღინიშნა, ფედერალური კანონი No214 არასრულყოფილია. გარკვეული ხარვეზების გამოყენებით, დეველოპერს შეუძლია შეიტანოს სპეციალური დებულებები წილობრივი მონაწილეობის ხელშეკრულებაში (DPA), რომელიც იმუშავებს მის სასარგებლოდ. უმჯობესია, მყიდველმა ხელი არ მოაწეროს დოკუმენტს, სანამ ქაღალდს არ აჩვენებს კვალიფიციურ ადვოკატს. თუ საკამათო სიტუაციები წარმოიქმნება, აქციონერმა შეიძლება მოსთხოვოს დეველოპერს ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა.

214 ფედერალური კანონის უპირატესობები სახლის მყიდველებისთვის

ფედერალური კანონი-214 დაიცავს ორმაგი გაყიდვებისგან, გრძელვადიანი მშენებლობისგან ან ბინის ფასის არაგონივრული ზრდისგან.

• მცირდება ბინების ორმაგი გაყიდვის რისკი.

გარიგების სანდოობის გარანტი არის Rosreestr ( ფედერალური სამსახურისახელმწიფო რეგისტრაცია, საკადასტრო და კარტოგრაფია, ადრე, 2008 წლამდე - ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახური), სადაც აქციონერისა და დეველოპერის მიერ ხელმოწერილი დოკუმენტები უნდა გაიარონ სავალდებულო რეგისტრაცია. Rosreestr უბრალოდ ვერ შეძლებს ერთი და იგივე მშენებარე საცხოვრებლის ორჯერ რეგისტრაციას სხვადასხვა პირის ქვეშ.

• ფედერალური კანონი-214 ამცირებს რისკს, რომ მშენებარე ობიექტი არასოდეს ამოქმედდეს.

ფაქტია, რომ კანონის მესამე მუხლის მიხედვით, სახლის მშენებლობა ვერ დაიწყება, სანამ დეველოპერს არ ექნება ხელთ ნებართვების სრული პაკეტი და არ გამოქვეყნდება საპროექტო დეკლარაცია. თუმცა, ჩვენში, როგორც ცნობილია, დოკუმენტების დამტკიცებას შეიძლება წლები დასჭირდეს. აქედან გამომდინარე, დეველოპერები გამოდიან სიტუაციიდან თანხმობის მიღებით თანდათანობით, მშენებლობის პროგრესირებასთან ერთად.

• ფედერალური კანონი No214 ადგენს აქციონერისთვის სახსრების დაბრუნების წესს, თუ ხელშეკრულება შეწყვეტილია ერთ-ერთი მხარის მიერ.
• ფედერალური კანონი-214 მეტწილად არის კაპიტალის მფლობელის მხარე და არა სამშენებლო კომპანიის.

ჯარიმის ოდენობა იმ მყიდველისთვის, რომელმაც დააგვიანა შემდეგი განვადება და დეველოპერი, რომელმაც არ გადასცა ბინის გასაღები შეთანხმებულ ვადაში, კანონის მიხედვით, შეუდარებელია. თუ აქციონერს აქვს შესაძლებლობა ჩამოვიდეს ოფიციალური თანხით, მაშინ დეველოპერისთვის ჯარიმა ძალიან დიდი იქნება. თუმცა, დღეს დეველოპერები ხშირად ათავსებენ კონტრაქტში დამატებით პუნქტებს, რომლებიც აწესებს მაღალ ჯარიმებს იმ აქციონერებისთვის, რომლებიც აჭიანურებენ გადახდას.

• ფედერალური კანონი-214 არ აძლევს დეველოპერს უფლებას გადაუხვიოს შეთანხმებულ პროექტს შენობის სიმაღლის, ბინის განლაგების და ა.შ.

ეს ყველაფერი ხელშეკრულებაშია გათვალისწინებული. თუ საბოლოოდ აღმოჩნდება, რომ ბინა, მაგალითად, უფრო მცირე ფართობია, ვიდრე ნაშრომებშია მითითებული, ან სამუშაოს ხარისხი არ შეესაბამება მყიდველს, მას ექნება ყველა მიზეზი, მოითხოვოს საცხოვრებლის ღირებულების შემცირება. დეველოპერი.

• ფედერალური კანონი-214 არ აძლევს დეველოპერს უფლებას შეცვალოს ფასი კვადრატულ მეტრზე საკუთარი შეხედულებისამებრ.

დეველოპერს უფლება აქვს მოითხოვოს დამატებითი გადახდა, თუ წარმოიქმნება ფორსმაჟორული გარემოებები: ნაგულისხმევი, მაგალითად. თუმცა გარემოებებს სასამართლო შეაფასებს, რომელიც გადაწყვეტს ფასების გაზრდის აუცილებლობას.

• ფედერალური კანონი-214 მკაფიოდ განსაზღვრავს მიზეზებს, რის გამოც მყიდველს შეუძლია შეწყვიტოს ხელშეკრულება სამშენებლო კომპანიასთან და მოითხოვოს მისგან ჯარიმა.

კანონის თანახმად, დეველოპერი ვალდებულია დაუბრუნოს კერძო თანაინვესტორს წილის მონაწილეობის ხელშეკრულებით მის მიერ შეტანილი თანხა, ასევე გადაიხადოს ჯარიმები ცენტრალური ბანკის რეფინანსირების განაკვეთის 1/150-ის ოდენობით. რუსეთის ფედერაცია თანხების გამოყენებისთვის თანხის დაბრუნების დროს.

შეგახსენებთ, რომ ფედერალური კანონი No214, მიუხედავად იმისა, რომ ის დღეს ყველაზე უსაფრთხო მექანიზმია საცხოვრებლის შესაძენად, ის სრულად ვერ იცავს მყიდველებს არაკეთილსინდისიერი დეველოპერების ქმედებებისგან. კანონი ვერ იცავს სამშენებლო კომპანიას გაკოტრებისგან და ვერც სახლის მშენებლობას დააჩქარებს.

დეველოპერისთვის ფედერალური კანონით -214 მუშაობის ნაკლოვანებები

ფედერალური კანონი-214 მკაცრად კრძალავს პროექტში ცვლილებების შეტანას მშენებლობის დროს, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს გრძელვადიანი მშენებლობა.

• ფედერალური კანონი No214 არ არის მოსახერხებელი ყველა დეველოპერისთვის, ვინაიდან მკაცრ ვალდებულებებს აკისრებს მათ და ართმევს გარკვეულ მანევრირებას.

ზოგიერთ შემთხვევაში, სამშენებლო კომპანიას შეიძლება დასჭირდეს პროექტში ცვლილებების შეტანა მშენებლობის დროს. ფედერალური კანონი 214 მკაცრად კრძალავს ასეთ ქმედებებს. კანონის წერილის მკაცრად დაცვამ შეიძლება გამოიწვიოს გრძელვადიანი მშენებლობა.

• ფედერალური კანონი-214-ის მიხედვით, დეველოპერს არ აქვს უფლება, შუა გზაზე შეხვდეს მყიდველს და შეამციროს ფასი 1 კვ.მ საცხოვრებელზე.

თუ შენობაში ერთი ბინა მაინც უკვე გაიყიდა, მაშინ დეველოპერი ვალდებულია მყიდველებისგან დანარჩენზე იგივე თანხა დააკისროს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, აქციონერები, რომლებმაც იყიდეს საცხოვრებელი სახლი უფრო მაღალ ფასად, შეძლებენ მოითხოვონ ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნება.

• ფედერალური კანონი-214 მკაფიოდ არ ითვალისწინებს ბინის აქციონერზე მიღებისა და გადაცემის წესებს.

კანონი განსაზღვრავს ვადას, როდესაც მყიდველს შეუძლია დაიწყოს საცხოვრებლის მიღება, მაგრამ არ აკონკრეტებს როდის უნდა დაასრულოს ეს პროცედურა.

• ფედერალური კანონი-214 დეველოპერებს მკაცრ პირობებში აყენებს, რომლითაც ისინი სახელმწიფოსა და აქციონერების ვალში ხდებიან, მაგრამ არ გააჩნიათ ჩინოვნიკებზე გავლენის მოხდენის საშუალებები.

214 ფედერალური კანონის შესაბამისად საცხოვრებელი კორპუსების აშენება საკმაოდ რთულია. ამიტომ, ბევრი სამშენებლო კომპანია ცდილობს მოძებნოს გამოსავალი და, დამახასიათებელია, მოძებნოს ისინი. მაგალითად, ზოგიერთი დეველოპერი, იმისთვის, რომ ხელი არ შეუკრას კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებებს, რომლებიც დადებულია ფედერალური კანონით 214, გადაწყვეტს ობიექტების აშენებას მთლიანად საკუთარი ხარჯებით, შემდეგ კი შესთავაზებენ ბინებს გაყიდვისა და შესყიდვის ხელშეკრულებებით. მართალია, ასეთი ვარიანტები შესაძლებელია მხოლოდ ძალიან დიდი სამშენებლო კომპანიებისთვის. მცირე დეველოპერები ხშირად ირჩევენ ერთ-ერთ „ნაცრისფერ სქემას“ სამუშაოდ.

ბოლო დროს უაღრესად აქტუალურ მოვლენად იქცა უძრავი ქონების შეძენა წილის ხელშეკრულების დადების გზით. საკანონმდებლო წესით არეგულირებს No214-FZ საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის პროცესს. კანონის არსი დეტალურად იქნება განხილული სტატიაში.

ფედერალური კანონის რეგულირების საგნის შესახებ

წარმოდგენილი ფედერალური კანონი შეიქმნა იმისთვის, რომ დაარეგულიროს მჭიდროდ დაკავშირებული ურთიერთობები მოქალაქეების მიერ მშენებლობისთვის ფინანსური რესურსების მოზიდვასთან. ფინანსური ინვესტიციების მოზიდვა ხდება საერთო საფუძველზე: ფაქტობრივად, საცხოვრებლის თითოეული კანდიდატი "იზიარებს წილს" სახლის მშენებლობისთვის.

როგორც ჩანს, ეს არის ძალიან მარტივი, მაგრამ ამავე დროს ძალიან ორაზროვანი პროცესი. ბოლო დროს სულ უფრო გახშირდა აქციონერებად დარეგისტრირებული მოქალაქეების მოტყუების შემთხვევები. ასეთი თაღლითობის თავიდან ასაცილებლად შეიქმნა ფედერალური კანონი 214. კანონის არსი ძალიან მარტივია: ნორმების მკაცრი კონსოლიდაცია, რაც შესაძლებელს გახდის საერთო სამშენებლო პროცესების ხარისხიანად განხორციელებას.

დეველოპერისა და საცხოვრებლის შესახებ

აღნიშნული ნორმატიული აქტის მე-2 მუხლი ადგენს ორ ძირითად ცნებას, რომლებიც გამოიყენება კანონის ყველა შემდგომ დებულებაში. პირველი ვადა კანონის თანახმად, დეველოპერები არიან იურიდიული პირები, რომლებიც ფლობენ მიწის ნაკვეთს, რომელზეც შეიძლება აშენდეს საცხოვრებელი ფართი. დეველოპერი იღებს განვითარების სპეციალურ ნებართვას, რის შემდეგაც იწყებს ფინანსების მოზიდვის პროცესს.

ერთობლივი მშენებლობის ობიექტი ყოველთვის არის საცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი ფართი, რომელიც ექვემდებარება მშენებლობის მონაწილეთა გადაცემას საერთო საფუძველზე. აღსანიშნავია, რომ ასეთი ობიექტები არ შეიძლება იყოს საწარმოო ხასიათის საწარმოები.

მაშასადამე, 214-FZ კანონის არსი არის წილობრივი კაპიტალის მშენებლობასთან დაკავშირებული წესების კონსოლიდაცია.

ფინანსების მოზიდვის უფლებაზე

ზემოთ უკვე აღინიშნა, რომ სახსრების მოზიდვის პროცესი არ შეიძლება დაიწყოს სპეციალური ნებართვის გარეშე. რასთან არის ეს დაკავშირებული? უნდა გვახსოვდეს 214-FZ კანონის არსი. საუბარია მოტყუებისა და ფინანსური თაღლითობის შემთხვევების მინიმუმამდე შემცირებაზე. სწორედ ამიტომ, აღნიშნული მარეგულირებელი აქტის მე-3 მუხლი ადგენს ნორმებს, რომლის მიხედვითაც, დეველოპერს შეუძლია სახსრების მოზიდვა მხოლოდ სამშენებლო დეკლარაციის შეტანის, აგრეთვე მიწის მართვის მთელი რიგი საქმიანობის განხორციელების და რეგისტრაციის შემდეგ. დეველოპერი ვალდებულია შეასრულოს საპროექტო დეკლარაციის წარდგენის თარიღი, ასევე მისი მოთხოვნები. მხოლოდ ამ შემთხვევაში იქნება შესაძლებელი აქციონერებისგან სახსრების მოზიდვის პროცესის დაწყება.

ასევე ღირს ხაზგასმით აღვნიშნოთ შემდეგი მოთხოვნები დეველოპერებისთვის:

• სამონტაჟო კაპიტალი სრულად უნდა იყოს გადახდილი;
• დეველოპერი არ უნდა დაექვემდებაროს ლიკვიდაციას, როგორც იურიდიული პირი;
• არ უნდა იყოს არბიტრაჟის გადაწყვეტილება დეველოპერის საქმიანობის შეჩერების შესახებ;
• დეველოპერი არ უნდა იყოს არაკეთილსინდისიერი დეველოპერების რეესტრში;
• დეველოპერს არ აქვს დავალიანება გადასახადებში, ვალებში ან მოსაკრებლებში.

მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება

აღნიშნული ნორმატიული აქტის მე-4 მუხლი შეიცავს საკმაოდ დეტალურ დებულებებს ხელშეკრულების დადებასთან დაკავშირებით. აღსანიშნავია, რომ 214-FZ კანონის არსი არის მშენებლობასთან დაკავშირებული ყველა შესაძლო სამართლებრივი პროცესის მკაცრი კონსოლიდაცია საერთო საფუძველზე.

კანონის თანახმად, ხელშეკრულების ერთი მხარე ვალდებულია განსაზღვრულ ვადაში ააშენოს საცხოვრებელი ფართი, ხოლო მეორე მხარე ვალდებულია დროულად გადაიხადოს ხელშეკრულებით განსაზღვრული ფასი. რა ელემენტებს უნდა შეიცავდეს ხელშეკრულება?

• პირველ რიგში, ეს არის კონკრეტული სამშენებლო პროექტის განმარტება, ისევე როგორც ყველა ინფორმაცია მის შესახებ.
• მეორე, მშენებლობის დრო და ხელშეკრულების ფასი.
• ხელშეკრულებაში კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ადგილი უკავია გარანტიებს და გზებს, რომ უზრუნველყოს დეველოპერი თავისი ვალდებულებები.

პირობებისა და გარანტიების შესახებ

რას ასახავს 214-FZ-ის არსი? განსახილველი აქტი მიზნად ისახავს ნორმების მაქსიმალური რაოდენობის დაფიქსირებას, რისი წყალობითაც წილობრივი კაპიტალის მშენებლობის პროცესი მაქსიმალურად ეფექტური იქნება. კანონის მე-6 მუხლი ვადებზეა საუბარი. ამრიგად, დეველოპერის პასუხისმგებლობა მოიცავს სამშენებლო პროექტის დროულ გადაცემას აქციონერებისთვის. სახელშეკრულებო ვალდებულებების დარღვევის შემთხვევაში, დეველოპერი ვალდებულია გადაუხადოს ტრანზაქციის ზემოქმედების ქვეშ მოქცეულ მხარეებს თანხა რეფინანსირების განაკვეთის სამასი ოდენობით, რომელიც დადგენილია რუსეთის ცენტრალური ბანკის მიერ. დეველოპერს უფლება აქვს არ გადაიხადოს ჯარიმები მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მეორე მხარე უარს იტყვის გადაცემის აქტის ხელმოწერაზე.

დეველოპერი ვალდებულია გააფრთხილოს აქციონერები შესაძლო პრობლემების შესახებ. ამდენად, თუ შეუძლებელია ობიექტის მშენებლობის დასრულება ვადაში, მაშინ ხელშეკრულებაში მითითებულ თარიღამდე არაუგვიანეს ორი თვით ადრე, ხელშეკრულების ყველა მხარემ უნდა იცოდეს ამის შესახებ.

ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოთხოვნების შესახებ

არასრულფასოვანი შესრულების ან ვალდებულებების სრული შეუსრულებლობისთვის, ხელშეკრულების ამა თუ იმ მხარეს შეიძლება დაეკისროს პასუხისმგებლობა. №214 ფედერალური კანონის შესაბამისად, რომლის არსი განხილულია ამ სტატიაში, დამნაშავე პირებს მოუწევთ გადაიხადონ ჯარიმები, ჯარიმები ან ჯარიმები.

მე-11 მუხლში საუბარია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გადაცემაზე. ეს შესაძლებელია მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ერთობლივი მშენებლობაში მონაწილე გადაიხდის ხელშეკრულების ფასს ან გადასცემს დავალიანებას ახალ მშენებლობაში მონაწილეს.

პროექტის დეკლარაციის შესახებ

საერთო მშენებლობის მთელ პროცესში, ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი დოკუმენტი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს. მე-19 მუხლში მას საპროექტო დეკლარაცია ეწოდება. ეს დოკუმენტი შეიცავს ყველა საჭირო ინფორმაციას დეველოპერისა და სამშენებლო უბნის შესახებ. პროექტის დეკლარაციის ზოგიერთი დებულება კოპირებულია საერთო მშენებლობაში მონაწილეთა შეთანხმებით, მაგრამ მხოლოდ ყველაზე მნიშვნელოვანი. ძირითადად, დეკლარაცია შეიცავს წმინდა ტექნიკურ მონაცემებს. ყველა მათგანი უნდა იყოს დამოწმებული შესაბამისი რეგიონის აღმასრულებელი ორგანოს მიერ ჯერ კიდევ დეველოპერი პირველ აქციონერთან ხელშეკრულების დადებამდე.

აღსანიშნავია ისიც, რომ ნებისმიერი სამართლებრივი შედეგი თავად დეველოპერისთვის შესაძლებელია მხოლოდ პროექტის დეკლარაციის ფაქტების გადამოწმების შემდეგ. განსახილველი დოკუმენტის ფორმას ადგენს რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი ერთეულის უფლებამოსილი აღმასრულებელი ორგანო.

214-FZ „საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ“ (2013 წლის ამჟამინდელი გამოცემა) არსი ასევე არის ყველა შესაბამისი დოკუმენტაციის მიზნის გამოვლენა.

მთავრობის რეგულირების შესახებ

სახელმწიფო კონტროლი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ისეთ დიდ სფეროში, როგორიც არის უძრავი ქონების შეძენა. რუსეთში ასეთი კონტროლი ვლინდება ინდივიდუალური ფუნქციების კომბინაციის სახით. აი, რას მიუთითებს 23-ე მუხლი:

• უფლება მოითხოვოს დეველოპერებისგან ყველა საჭირო დოკუმენტაცია და ინფორმაცია სამუშაოს მიმდინარეობის შესახებ;
• წილობრივი კაპიტალის მშენებლობასთან დაკავშირებული რეგულაციების ფორმირება და გამოქვეყნება;
• ცალკე მეთოდოლოგიური დოკუმენტების შემუშავება და რეკომენდაციები წილობრივი მშენებლობის სფეროში სახელმწიფო კონტროლის საკითხებზე და ა.შ.

რას შეიცავს ფედერალური კანონი 214-FZ? კანონის არსი მარტივია: ნორმების დაწესება, რომლის მიხედვითაც სირთულეების წარმოშობა სააქციო კაპიტალის მშენებლობის სფეროში პრაქტიკულად შეუძლებელი იქნებოდა.