Ст. 246, 250 ГК РФ закрепляют особенности распоряжения долевой собственностью. В первой норме, в частности, говорится о том, что сделки с такими объектами должны осуществляться по соглашению всех участников.
Вместе с тем для субъекта, желающего распорядиться своей частью, установлено ограничение. Он должен соблюсти принадлежащее другим долевым собственникам право преимущественной покупки. Ст. 250 ГК РФ закрепляет особенности выполнения этого условия. Рассмотрим ее подробнее.
Общие сведения
Как устанавливает ст. 250 ГК РФ , при отчуждении (продаже, в частности), доли постороннему лицу остальные собственники обладают правом преимущественной покупки по стоимости, за которую она продается, и на прочих одинаковых условиях. Исключение предусмотрено для заключения сделок в ходе публичных торгов, а также продажи доли участка собственником части сооружения/здания или помещения в нем, расположенного на таком наделе.
При отсутствии согласия на них всех долевых собственников могут организовываться в случаях, закрепленных в ч. 2 255 статьи, и в иных ситуациях, предусмотренных законодательством.
Обязанности продавца
Субъект, отчуждающий свою долю, как устанавливается во 2 пункте ст. 250 ГК РФ , должен уведомить остальных участников о предполагаемой сделке в письменной форме. В извещении он обязан указать стоимость и прочие существенные условия сделки.
Для ответа дольщикам отводится 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при отчуждении движимого объекта. Если по окончании установленного периода участники собственности не приобретут долю, лицо вправе ее продать постороннему субъекту.
Согласно положениям ст. 250 ГК РФ , если дольщики откажутся от покупки, доля может быть продана досрочно (до окончания установленного законом срока). При этом отказ должен быть оформлен в письменном виде.
Особенности уведомления участников собственности могут предусматриваться в иных федеральных законах.
Ограничения и ответственность
В случае нарушения лицом права преимущественного приобретения доли, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ , другие участники собственности могут в трехмесячный срок подать требование в суд о переводе обязанностей и прав покупателя на них.
Законодательство запрещает уступку преимущественной покупки.
Положения 250 статьи распространяются и на случаи отчуждения долей по договорам мены.
Ст. 250 ГК РФ с комментариями
В анализируемой норме прямо закреплено, что преимущественное право распространяется на движимые и недвижимые объекты. Кроме этого, положения ст. 250 ГК РФ применяются к сделкам с документарными ценными бумагами (акциями ЗАО), долями в капиталах (к примеру, в ООО).
Стоит сказать, что специальная норма, регламентирующая госрегистрацию сделок с долями, предусмотрена в ФЗ № 218. Изначально в ней было установлено, что при регистрации сделок необходимо было прилагать заявления о согласии других собственников. В случае их отсутствия уполномоченному служащему надлежало приостановить процедуру на 60 дней, направить уведомления всем участникам, не выразившим согласия на сделку, в течение 3-х дн.
Такая формулировка существенно ограничивала права долевого собственника в сравнении с положениями ст. 250 ГК РФ. Изменения , внесенные в ст. 24 ФЗ № 218, позволили привести ее в соответствие с 250 статьей.
Категории сделок
После введения ч. 1 ГК в действие преимущественное право распространяется и на сделки по отчуждению доли по договору мены. Кроме этого, как показывает судебная практика, ст. 250 ГК РФ применяется и в других случаях распоряжения долевой собственностью.
Участник вправе завещать, продать, передать в залог, отдать в дар свою часть, распорядиться долей по-другому по собственному усмотрению с выполнением правил, закрепленных 250 статьей. К примеру, при отчуждении части имущества в виде отступного необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение доли остальными собственниками.
Между тем Президиум ВАС в своем информационном письме от 2005 г. № 102 отметил, что квалификацию спорных отношений не как купли-продажи нельзя рассматривать как безусловное основание для неприменения ст. 250 ГК РФ .
Особенности преемства
Преимущественное право не квалифицируется в законодательстве как неимущественное личное. Между тем такая оценка имеет особое значение в рамках отношений, связанных с наследованием. В судебной практике преимущественное право не считается неимущественным и не относится к тем юридическим возможностям, в отношении которых, по смыслу 1112 статьи, преемство недопустимо.
Пояснения по этому вопросу дал ВС. В частности, Суд указал, что возможность долевого собственника потребовать перевода правомочий покупателя на него в случае несоблюдения другим дольщиком положений 250 статьи ГК, является производной от преимущественного права. Соответственно, оно не может являться личным правом, преемство по которому невозможно.
Реализация рассматриваемого права не находится в неразрывной связи с конкретным лицом. Следовательно, оно может осуществляться и наследниками долевого собственника без каких-либо ограничений в рамках, установленных законом.
Специфика реализации положений
Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.
Суд указал следующее:
- В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
- Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
- При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.
Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.
Особенности подачи иска
В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд. При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.
Следует определять по правилам пунктов 2 и 9 1 части 91 статьи ГК.
В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным. Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки. Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.
В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:
- Предмет договора.
- Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
- Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
- Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
- Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.
В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.
Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.
Значительная часть объектов фонда жилой недвижимости находится в общей собственности. Долевое владение накладывает на операции с объектами определенные ограничения: хозяин доли не может продать её стороннему лицу в обход прочих собственников квартиры, у которых есть преимущественное право выкупа.
Что называют преимущественным правом выкупа доли квартиры и как оно возникает?
Для начала следует уточнить, что общая собственность бывает долевой и совместной. Согласно ст. 244 ГК РФ кодекса, общим считается имущество, принадлежащее двум или более лицам. Если определены точные доли владельцев - имущество находится в долевой собственности, если не определены - в совместной.
- Хозяин доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, если его действия не нарушают прав остальных владельцев.
- Совместное же имущество не может быть реализовано кем-то из собственников - для этого потребуется предварительный раздел.
Право приоритетного выкупа возникает тогда, когда владелец доли принял решение продать её и определил рыночную стоимость. Об этом он обязан оповестить остальных владельцев заказным письмом или личным уведомлением.
В течение месяца с момента получения письма хозяева смежных долей должны принять решение о покупке.
Кому предоставляется право в первую очередь?
Право выкупа доли квартиры имеют:
- собственники квадратных метров в коммунальных помещениях;
- владельцы долей в квартирах.
Соседи по коммуналке квартире нередко становятся камнем преткновения, когда речь заходит о продаже комнаты. Хотя такое жильё предполагает обособленное проживание, комната может быть зарегистрирована как частная собственность или как доля общего имущества. И в том и в другом случае при совершении сделок купли-продажи соблюдаются нормы ст. 250 ГК РФ: соседи имеют приоритетное право на выкуп освобождающихся комнат .
Если речь идёт о квартире, в которой проживает семья, продажа доли стороннему лицу выглядит нецелесообразной и даже абсурдной, поскольку зачастую невозможно определить её физические границы (например, 1/3 доли от 1-комн. квартиры). Однако при наследовании имущества и семейных конфликтах случались и такие попытки. Право дольщиков на выкуп должно соблюдаться неукоснительно.
Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю - разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
Закон запрещает переуступать право выкупа третьим лицам: договориться с родственником или соседом, чтобы он подписал отказ в пользу третьего лица, минуя других владельцев общего имущества, не получится.
Какие исключения из правил о преимущественной покупке делает закон?
Преимущественное право распространяется на любые сделки купли-продажи и мены долей в жилых помещениях, кроме реализации:
- доли недвижимости на публичных торгах;
- доли земельного надела, на котором стоит дом, находящийся в общей собственности, или же помещения в этом доме.
Исключение составляют договора дарения - этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями. Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог - если он не близкий родственник или супруг дарителя. Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.
Инструкция реализации преимущественного права выкупа при продаже доли
Оформлять куплю-продажу доли следует с соблюдением законных норм. Конечно, когда в роли покупателя выступает родственник или сосед, трудностей не возникает, но что делать тем, кто хочет продать квадратные метры в коммуналке, а из соседей никто не изъявил желания расширить свою жилплощадь? Или они думают, тянут с решением, а у продавца нет возможности долго ждать?
В таких случаях нужно следовать правилам ст. 250 ГК РФ. Закон утверждает следующий алгоритм действий:
- рассылка (вручение) уведомлений о продаже доли;
- получение письменных отказов от права выкупа;
- в отсутствие отказов - ожидание в течение месяца со дня уведомления каждого из дольщиков;
- продажа доли совладельцу или постороннему лицу, если никто не воспользовался своим преимущественным правом.
Шаг 1. Уведомление собственников
Каждый совладелец долевого имущества должен быть уведомлен о предстоящей продаже доли. В тексте документа следует указать ФИО продавца, адрес, технические характеристики объекта и его стоимость, а также ФИО и адрес получателя с ссылкой на норму ГК РФ, по которой адресат имеет преимущественное право выкупа.
Документы рассылаются по почте заказными письмами. Заполните опись и бланк уведомления о вручении - оно оповестит о том, что письмо дошло до адресата и пригодится при оформлении договора купли-продажи.
Уведомления о продаже можно вручить и лично; в этом случае вам понадобится дубликат - копия, на которой адресат поставит подпись и укажет дату. Так вы обезопасите себя и сможете доказать свою правоту, если дольщики впоследствии захотят оспорить сделку.
Шаг 2. Месяц на ожидание
По закону каждому совладельцу полагается на размышления месяц. Если по истечении этого срока никто не заявил о своем праве преимущественной покупки доли в квартире, вы можете заключить договор с любым сторонним лицом.
Фактическая стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше суммы, которая была заявлена ранее собственникам смежных долей. Нарушение этого правила будет основанием для признания сделки недействительной в суде.
Шаг 3. Отказ от преимущественного права покупки
Когда немногочисленные соседи не претендуют на выкуп, и есть покупатель, готовый приобрести квадратные метры, можно ускорить процесс - однако в этом случае потребуется добрая воля жильцов, которые согласятся написать заявления об отказе.
Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли
Вне зависимости от того, кому достанется доля - бывшему соседу по коммуналке, родственнику или стороннему лицу - договор подлежит обязательному нотариальному заверению.
Норма утверждена ст.7 Федерального закона №172 «О внесении изменений в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2017 года.
Правило распространяется также на любые сделки отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан.
Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения - письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.
Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов - в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.
Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.
Как оформить отказ?
Для оформления отказа от преимущественного права покупки продавцу и заявителям, владеющим объектом долевого имущества, нужно явиться в нотариальный кабинет с паспортами и свидетельствами о регистрации прав собственности.
Эта процедура займет от силы полчаса, в течение которых помощник нотариуса сделает копии, подготовит документы и внесет данные заявителей - участникам останется лишь подписать их и дождаться нотариального заверения.
Допускается и другой способ - отказ с личным присутствием в регистрационной палате при подаче документов на оформление сделки - но учтите, что договор купли-продажи доли всё равно требует нотариального удостоверения.
Продажа доли жилой недвижимости - занятие хлопотное, но вовсе не сложное. Главное для продавца - действовать законным путём: оповестить других собственников о преимущественном праве выкупа и выдержать 30-дневную паузу. По её истечении в отсутствие желающих среди соседей владелец может заключить сделку со сторонним лицом.
Нередко мы сталкиваемся с ситуациями, когда одним объектом недвижимости владеет несколько человек, так как при приватизации имущество оформлялось на всю семью. Иногда кто-то из владельцев решает свою часть продать, подарить или обменять, однако не знают, как правильно это сделать. Продать долю проще всего, опираясь на преимущественное право покупки других собственников. Что это такое, мы рассмотрим ниже.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Доли в квартире
По закону, если у квартиры есть несколько собственников, то у них долевое владение объектом недвижимости, а значит и равные права. Если же части четко не определены, то речь идет о совместном владении имуществом. В любом случае, если доли не выделены, то сложно сказать какая именно часть имущества принадлежит определенному человеку, и является ли она преимущественной, ведь даже в документах встречаются обозначения по типу 1/3 или 1/6. Все это осложняет , поэтому необходимо обратиться к правам первостепенной покупки. Если же доли выделены внатуре, то использовать это правило не нужно.
Преимущественное право покупки
В законе Российской Федерации, который регулирует данный вопрос, говорится о том, что гражданин, решивший продать свою часть квартиры, дома или земли, в первую очередь должен предложить ее других владельцам. Именно это является первостепенным правом покупки. Делается это для того, чтобы продавец был уверен в том, что собственники не против продажи и не претендуют на нее. Подтверждением этого будет их письменный ответ на ваше предложение.
Получить согласие на продажу можно несколькими способами. Самый простой – поговорить с другими владельцами и получить их ответ. Если они не против, то нужно оформить это в виде документа, который заверяется у нотариуса. Тогда не нужно выжидать целый месяц, согласно преимущественному праву, а можно сразу начинать поиск покупателей.
Но бывает и по-другому, когда отношения в семье не лучшие. Тогда нужно составлять специальное письмо, где вы описываете свое предложение, точные доли, цену и прочее. Можно даже предложить продажу части недвижимости в рассрочку, и четко описать ее условия. Отправляется такое предложение заказным письмом, под подпись, и с уведомлением о получении. Если в течение месяца вы не получили ответа, то можете начинать процесс продажи. При возникновении проблем, уведомление об отправке письма будет служить доказательством того, что вы соблюдали все правила о первостепенном праве покупки.
При этом вы не должны запрашивать сумму выше, чем указывали в письме. Это может стать причиной обращения в суд со стороны покупателя. Если вы решили понизить цену или сменить условия, то необходимо известить об этом покупателей и отправить новый документ.
Игнорирование письма другими владельцами будет служить для суда и соответствующих органов отказом, поэтому никаких препятствий у вас не возникнет.
Когда проходит отчуждение?
Иногда вы можете не знать о том, где находятся другие жильцы и собственники долей квартиры. Тогда нужно отправить письмо по последнему адресу проживания владельца части недвижимости и ждать ответа от них.
Возможны варианты, при которых продавец сразу же может договориться с одним из владельцев о продаже своей части. Тогда не нужно извещать других, потому что право первостепенной покупки жилья не будет нарушено, так как это распространяется только на посторонних граждан.
Ещё одним важным моментом считается вопрос об извещении супругов. Но так как до сих пор не разработано специальной нормы, то делать это не нужно. Считается, что один из супругов изъявляет волю двоих, поэтому извещение придет только третьим лицам. Заверяется их отказ по желанию. Регистрировать договор купли-продажи у нотариуса все же придется.
Цена за долю в квартире
Многие считают, что недвижимости по стандартной рыночной цене. Это не так, ведь определить точную долю в квартире без ее выделения внатуре невозможно. Квартиру, в отличие от частного дома, очень тяжело оборудовать отельным выходом и местами общего пользования, поэтому нужно быть готовым к тому, что цена будет на 30% ниже рыночной.
Можно ли обойти закон?
Если один из владельцев находится в тюрьме, то вопрос будет решаться не через него, а при помощи начальника учреждения. Если же собственники специально избегают получения уведомления, то некоторые риэлторы прибегают к обходным методам. К примеру, доля в квартире может быть подарена, а деньги переданы через ячейку в банке. Доказать незаконность подобной манипуляции практически невозможно. При этом право первостепенной покупки совершенно не работает, потому что дарение не требует согласия других.
Если будет доказано, что сделка была осуществлена незаконно и имела фиктивный характер, чтобы скрыть продажу, то дело будет передано в суд и её признают недействительной.
В таком случае все будет происходить по следующей схеме. Собственнику будет предложено купить долю в квартире за ту сумму, которую назначит покупатель. Если он согласится, то должен будет представить доказательства своей готовности, то есть показать суду всю сумму, которую готов заплатить. Если деньги не будут представлены, то дело будет закрыто, а квартира окажется в собственности нового владельца.
Продажа части в однокомнатной квартире
Сложней всего продать часть однокомнатной квартиры, так как эта доля очень маленькая и не определена по документам. В таком случае лучше сразу договориться со всеми собственниками о совместной продаже всего объекта недвижимости, а после поделить деньги поровну. Если же вы получите отказ, то нужно будет осуществлять процедуру с уведомлением и ждать их решения месяц.
Чаще всего подобные доли в домах и квартирах нужны только профессиональным перекупщикам. Они обладают определенными связями и легко находят компромисс с другими владельцами. В итоге перекупщики выкупают все доли и получают целый объект недвижимости, который впоследствии продают по рыночной цене целиком. Такие сделки более выгодные, поэтому лучше найти компромисс между членами семьи, чтобы не потерять деньги.
Есть определенные виды недвижимости, которые находятся в общей собственности. Такой вид собственности имеет несколько преимуществ, но его основные недостатки будут проявляться в момент продажи жилой площади. Законодательство регулирует многие эти вопросы. Он гласит, что если один из участников долевой собственности соберется продать свою долю квартиры, то первоочередное право ее приобрести будет у других участников. Перед приобретением обладатели частей должны получать от потенциального продавца уведомление с указанием его намерения.
Оформление преимущественного права покупки доли в квартире
Оформлять преимущественное право не нужно. Оно принадлежит участникам долевой собственности по умолчанию. Такая норма определена 250-ой статьей ГК РФ.
Больше обязанностей у лиц которое желают продать свою часть. Они в обязательном порядке сообщает каждому владельцу доли о том, что они собираются продать свою часть жилья. Соблюдена должна быть письменная форма для уведомления. Эта процедура обязательна даже в том случае, если такой участник один. Он также имеет первоочередную возможность осуществить приобретение части недвижимости по сравнению с посторонними лицами.
У собственников есть право на любое из трех решений после получение уведомления:
- отказаться от предложенной части;
- не отказываться, но при этом и не покупать часть;
- купить долю.
Однако на приобретение доли квартиры при данных обстоятельствах отводят ровно месяц. Далее продавец сможет искать покупателей на стороне.
Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире
Считается, что лучше отправлять извещение заказным письмом с описью вложения. Специальной формы для него нет. Для его оформления будет достаточно одного листа А4. На котором стоит написать название документа – «Уведомление о намерении продать часть квартиры…». Также заявителю необходимо указать свои реквизиты и сообщить, что он намерен продать принадлежащую ему площадь. Указать, на основании чего данное право у заявителя возникло. Далее заявителю следует предложить собственникам воспользоваться их преимущественным правом. Также зачастую добавляют, что возможность рассрочки или снижения цены не допускается.
Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
Право на отказ дает возможность человеку, продающему свою комнату или любую другую площадь, сделать это раньше, чем за месяц. Но для этого другие лица должны написать заявление об отказе от преимущественной возможности покупки доли квартиры. Оно направляется руководству службы госрегистрации. К котором необходимо указать всю информацию о квартире, а также о всех участниках долевой собственности.
Преимущественное право покупки доли в квартире сроки
На реализацию данного права у любого человека есть ровно месяц, если он является собственником данного жилища. Отсчет этого месяца начинается с момента получения на руки уведомления о намерении продажи от другого собственника. Эти тридцать дней лицо, желающее продать свою площадь, обязано ожидать решения других собственников. Если приобретение не было осуществлено, продажа является возможной. Также продать часть квартиру можно будет и раньше, однако для этого следует иметь официальный отказ от собственников с преимущественным правом на приобретение.
Судебная практика по преимущественному праву покупки доли в квартире
Случаи, когда собственники продают комнаты без ведома других владельцев, на практике имеют место. Однако суд становится полностью на сторону участников долевой собственности. Для этого им дается три месяца, чтобы обратиться в судебную инстанцию.
В судебной практике присутствуют дела, когда возникали следующие проблемы: извещение за месяц было составлено и отправлено, но истец так и на забрал письмо. Соответственно месячный срок он пропустил, но желает осуществить приобретение. Такие дела решаются не в его пользу, ведь все свои обязанности уже экс-собственник исполнил.
Преимущественное право покупки доли в комнате в коммунальной квартире
Для коммуналок действуют общие правила ЖК РФ. Если продается комната, у владельцев других комнат есть первоочередная возможность приобретения отчуждаемой жилой площади. Поэтому продавец комнаты в коммуналке точно так же в течение месяца должен уведомить остальных владельцев комнаты о том, что в ближайшее время хочет продать свою жилую площадь.